La norme de l’acheteur prudent et diligent

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1 mars 2017 Immobilier et construction

Ce billet publié sur le blogue sur les vices cachés des Éditions Yvon Blais le 17 février 2017 traite d’un élément fondamental en matière de vices cachés : la norme de conduite s’appliquant à un acheteur, soit celle d’agir en acheteur prudent et diligent.

Bien qu’il ne soit pas obligatoire de retenir les services d’un expert, le fait de ne pas retenir les services d’un expert peut toutefois faire en sorte, dans certains cas, que l’acheteur ne satisfera pas à son obligation d’avoir agi en acheteur prudent et diligent. Comme l’Honorable André Rochon, alors juge à la Cour supérieure l’avait mentionné dans la décision de principe Lavoie c. Comtois de 1999 (Texte intégral | Fiche Quantum), encore régulièrement citée par les tribunaux aujourd’hui, l’acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s’assurer que l’immeuble est exempt de vices.

Toutefois, ce billet nous rappelle que peu importe si l’acheteur retient ou non les services d’un expert avant la vente, tel un inspecteur préachat, c’est sous la même norme que sera évaluée la conduite de l’acheteur, soit celle de l’acheteur prudent et diligent, et non sous une norme plus sévère.

Ainsi, on ne peut reprocher à l’acheteur que son expert/inspecteur aurait dû en faire davantage et aller plus en profondeur dans ses vérifications alors qu’il n’y avait pas d’éléments visibles pour un acheteur prudent et diligent au moment de l’inspection.

Ainsi, il ne s’agit pas de se demander si un expert aurait dû voir le défaut caché mais plutôt se demander si le défaut était caché pour un acheteur prudent et diligent.

Comme l’Honorable Louis Dionne, j.c.s. l’a mentionné en avril 2016 dans la décision Pleau c. Figueira-Andrinha (Texte intégral | Fiche Quantum) l’on ne doit pas faire dévier le débat sur le manque de compétence de l’expert de l’acheteur […] qui aurait dû pousser ses recherches, car dans un tel contexte, l’acheteur voit sa prudence d’avoir eu recours à un expert être étrangement détournée à son désavantage. Le test de l’article 1726 C.c.Q. est celui de l’acheteur prudent et diligent et non pas celui de l’expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat.

Dans cette décision, l’Honorable Juge Dionne distingue l’inspection préachat de l’expertise. Il nous rappelle plus particulièrement que l’inspecteur préachat doit examiner l’immeuble avec attention et sérieux, mais quoiqu’assez rapidement, sans approfondir à outrance.

Ainsi, un vendeur ne peut opposer à son acheteur que son inspecteur préachat aurait dû en faire davantage, qu’il aurait dû aller plus en profondeur, qu’il aurait dû faire une expertise, alors qu’il n’y avait au moment de l’inspection aucun signe ou indice pouvant amener un acheteur prudent et diligent à soupçonner l’existence d’un vice ou d’une problématique quelconque.

Au surplus, ce billet nous rappelle également que l’acheteur n’est tenu d’effectuer avant la vente qu’une inspection raisonnable du bien vendu, et non de procéder à une expertise, étant toutefois entendu que l’expertise s’avérera requise si des indices visibles sérieux peuvent amener des soupçons quant à la présence d’un vice.

Ce billet traite également des arrêts de principe St-Louis c. Morin (Texte intégral | Fiche Quantum) et Marcoux c. Picard (Texte intégral | Fiche Quantum), lesquels sont venus confirmer l’unicité de la norme, peu importe que l’acheteur ait ou non retenu les services d’un expert/inspecteur.

Ce bulletin fournit des commentaires généraux sur les développements récents du droit. Il ne constitue pas un avis juridique et aucun geste de nature juridique ne devrait être posé sur la base des renseignements qu'il contient.

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