L’importance d’alléguer un déficit d’usage dans le cadre d’un recours pour vices cachés

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3 mars 2017 Immobilier et construction

Me Sabrina Saint-Louis

Ce billet publié sur le blogue sur les vices cachés des Éditions Yvon Blais le 25 février 2017 traite de la décision récente de la Cour supérieure Sévigné c. Prud'homme (Texte intégral | Fiche Quantum), dans laquelle le tribunal a accueilli la demande en irrecevabilité présentée par les défendeurs en garantie et les défendeurs en arrière garantie.

Dans cette affaire, les acheteurs (demandeurs principaux) ont entamé des procédures judiciaires en réduction du prix de vente contre leurs vendeurs en raison de la découverte d'une contamination du sol « due à la présence d'hydrocarbures au-delà du seuil autorisé par le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains » (ci-après le « Règlement »). Un appel en garantie fut ensuite fait, ainsi qu’un appel en arrière garantie.

Il importe de préciser que les ventes impliquant les défendeurs en garantie et en arrière garantie ont respectivement eu lieu en 1997 et 2001, alors que le Règlement est entré en vigueur en 2003. La Cour nous rappelle qu’il faut se placer au moment de la vente, et non celui de la découverte de la contamination, pour déterminer, à la lumière de la législation alors applicable, si le bien vendu est affecté d'un vice caché au sens de la garantie légale de qualité. 

Ceci étant, la Cour a donné raison aux parties défenderesses en garantie et en arrière garantie considérant que les recours en garantie et en arrière garantie ne faisaient référence à aucun déficit d'usage au moment des ventes de 1997 et 2001, et a ainsi rejeté l’appel en garantie, ainsi que l’appel en arrière garantie. Les acheteurs/demandeurs principaux, quant à eux, alléguaient dans leurs procédures un tel déficit d’usage, en ce qu’ils ne pouvaient plus louer leur immeuble depuis l’émission du rapport de leur expert, alors que les demandeurs en garantie ainsi que les demandeurs en arrière garantie ne se limitaient qu’à alléguer l’existence du vice au moment où ils ont acquis l’immeuble en cause, en 1997 et en 2001.

Dans cette affaire, la Cour nous rappelle que pour être recevables et présenter un fondement, [les appels en garantie] devaient alléguer des ennuis et inconvénients datant de l’époque de la possession des parties concernées, des conséquences sur l’usage auquel on destinait l’immeuble, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Dès lors, et considérant l’absence d’allégués de déficit d’usage au moment des ventes impliquant les défendeurs en garantie et en arrière garantie, cette seule présence en 1997 ou en 2001 [d’un réservoir d’huile et d’hydrocarbures dans le sol] s’est révélée sans conséquence sur l’usage auquel les acheteurs de l’époque (à savoir les demandeurs en garantie ainsi qu’en arrière garantie) destinaient l’Immeuble au moment de leur transaction. 

Ainsi, la seule présente présence d’un vice qui n’entraîne pas un déficit d’usage ne constitue pas un vice caché couvert par la garantie légale de qualité édictée par l’article 1726 C.c.Q. Il est donc important dès la rédaction des procédures judiciaires d'alléguer un déficit d'usage, dans la mesure où il y en a un, à défaut de quoi le recours pourrait être qualifié de manifestement mal fondé.

Ce bulletin fournit des commentaires généraux sur les développements récents du droit. Il ne constitue pas un avis juridique et aucun geste de nature juridique ne devrait être posé sur la base des renseignements qu'il contient.

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