Une faillite ne libère pas un vendeur qui a intentionnellement induit en erreur son acheteur

Imprimer

19 septembre 2017 Immobilier et construction

Ce billet publié sur le blogue sur les vices cachés des Éditions Yvon Blais le 12 septembre 2017 traite de la décision Leduc c. Vachon (Texte intégral) dans laquelle la Cour supérieure s’est prononcée, en septembre 2016, sur l’application de l’article 178 (1) e) de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité à l’égard de deux vendeurs qui ont fait faillite et contre qui leurs acheteurs avaient obtenu un jugement en mars 2006 dans le cadre d’un recours pour vices cachés. Dans cette affaire, le tribunal a refusé de libérer les vendeurs à l’égard de leurs obligations résultant du jugement de 2006, malgré le fait qu’ils avaient été libérés de leur faillite, compte tenu que ces derniers avaient volontairement dissimulé à leurs acheteurs la survenance d’une inondation dans l’immeuble quelques jours avant la vente.

Essentiellement, cette décision nous rappelle qu’un vendeur ayant induit en erreur son acheteur par de fausses représentations ou par son défaut de divulguer/déclarer un fait important se rapportant à la propriété vendue et qui a fait faillite après la vente pourra ne pas être libéré à l’égard de ses responsabilités/obligations envers son acheteur, malgré qu’une ordonnance de libération ait été rendue, en raison des dispositions de l’article 178 (1) e) de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité, qui prévoient qu’un failli ne peut être libéré d’une dette faisant partie de sa faillite si celle-ci résulte de l’obtention de biens et de services par des faux-semblants ou la présentation erronée et frauduleuse des faits.

Le créancier du failli qui désire se prévaloir de cette exception de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité pour s’opposer à la libération de son débiteur à son égard devra démontrer, par une preuve prépondérante et de qualité, une intention frauduleuse du failli au sens de l’article 178 (1) e) susmentionné.

L’omission volontaire par un vendeur de divulguer des informations importantes et déterminantes à son acheteur en lien avec la propriété vendue ou le fait de lui faire intentionnellement des fausses représentations sera assimilé à une intention frauduleuse au sens de cette disposition.

Une fois la preuve d’intention frauduleuse du débiteur établie par le créancier, il reviendra alors au débiteur de démontrer son absence d’intention frauduleuse, ce que les vendeurs n’ont pas été en mesure de faire dans le cadre de l’affaire Leduc c. Vachon précitée.

Ainsi, un vendeur de mauvaise foi et qui a intentionnellement induit son acheteur en erreur avant la vente ne pourra espérer pouvoir se soustraire/se libérer de ses obligations légales envers son acheteur en faisant faillite.

Ce bulletin fournit des commentaires généraux sur les développements récents du droit. Il ne constitue pas un avis juridique et aucun geste de nature juridique ne devrait être posé sur la base des renseignements qu'il contient.

Retour à la liste des publications-Immobilier et construction