La seule présence d’un contaminant ne peut à elle seule constituer un vice caché couvert par la garantie légale de qualité en l’absence d’un déficit d’usage

Ce billet publié sur le Blogue sur les vices cachés des Éditions Yvon Blais le 24 mai 2018 traite de la décision Société en commandite de l’Avenir c. Familia Saint-Jérôme (Texte intégral | Fiche Quantum), de 2017, dans laquelle le tribunal analyse une réclamation en diminution du prix de vente d’un immeuble en raison de la contamination du sol au mazout sous l’angle de diverses garanties, à savoir (i) la garantie légale de qualité de l’article 1726 C.c.Q., (ii) la garantie contre les violations à l’égard des limitations de droit public de l’article 1725 C.c.Q., ainsi que (iii) la garantie conventionnelle du vendeur, par laquelle ce dernier avait spécifiquement déclaré à l’acheteur, au moment de la vente, que l’immeuble en cause ne contrevenait pas aux lois relatives à la protection de l’environnement.

Rappelant l’arrêt de la Cour d’appel de 2006 126385 Canada inc. c. Groupe Collège LaSalle inc. (Texte intégral | Fiche quantum), le tribunal nous rappelle que la seule présence d’un contaminant ne saurait constituer un vice caché couvert par la garantie légale de qualité si cette contamination n’affecte pas l’usage auquel l’acheteur destinait sa propriété lors de l’achat.

Le tribunal en vient ainsi à la conclusion que la problématique de contamination en cause ne constitue pas un vice caché couvert par la garantie légale de qualité de l’article 1726 C.c.Q., en raison notamment de l’absence de déficit d’usage subi par l’acheteur, qui a pu utiliser sa propriété depuis l’achat selon l’usage auquel il la destinait.

Sous le prisme de la garantie de l’article 1725 C.c.Q., le tribunal en vient à la conclusion que la contamination en cause n’entraîne pas de violation à une limitation de droit public, faisant ainsi en sorte que le recours de l’acheteur ne peut être accueilli en vertu de cette garantie.

Vu l’absence de violation à une limitation de droit public sous l’angle de l’article 1725 C.c.Q. susmentionné, il n’y a donc pas eu de contravention du vendeur à l’égard de la garantie conventionnelle alléguée et découlant des représentations contenues à l’acte de vente selon lesquelles immeuble en cause ne contrevenait pas aux lois relatives à la protection de l’environnement, pour le motif qu’il n’y avait tout simplement pas de contravention proprement dite à l’égard de telles lois. Par conséquent, le recours de l’acheteur a été rejeté.

En terminant, cette décision est intéressante en ce qu’elle nous rappelle qu’un acheteur ayant fait l’acquisition d’un terrain contaminé ne peut se limiter à simplement faire la preuve des coûts des travaux de décontamination pour démontrer une perte de valeur subie par l’immeuble en raison de la problématique de contamination en cause. Plus particulièrement, et pour démontrer une telle perte de valeur, en l’occurrence un déficit d’usage d’ordre économique, une preuve distincte s’avère requise, laquelle peut être faite par un évaluateur agréé. Dans cette affaire, l’acheteur n’a pas fait la preuve devant le tribunal de la perte de valeur découlant de la problématique de contamination en cause, faisant ainsi en sorte qu’il ne peut invoquer la perte de valeur que subira l’immeuble en raison de cette problématique de contamination au mazout.