The distinction between the legal warranty of quality and the seller’s obligation to inform

It is often observed that sellers who sell their property without a legal warranty imagine that by doing so, they will be released from any possibility of legal action in connection with the sale of the property in the future.

However, we must be careful not to think this way: a sale made without a legal warranty does not release the seller from the seller’s obligation to inform, which is rooted in the general obligation to act in good faith, which stems from sections 6, 7, and 1375 of the Civil Code of Québec.

Indeed, although they overlap, the seller’s obligation to inform is intended to protect the integrity of the consent of the buyer, who must be informed, while the legal warranty of quality is intended to protect the integrity of the use of the property sold. Thus, a seller cannot be content with simply answering a buyer’s questions honestly, but the seller must also inform the buyer of any fact known to the seller and likely to significantly influence the buyer’s consent to the sale. Thus, the seller must, even if selling without a legal warranty of quality, disclose to the buyer any element that may objectively affect the value of the property of which the seller is aware and which the buyer may not know or discover and which may have a decisive impact on the buyer’s decision to buy the property or not, or to pay the price that the buyer proposes to pay.

In the Court of Appeal’s recent decision in Le Monarque du Richelieu inc. v. Boisé Richelieu inc., rendered in 2018, a unanimous panel of three judges reiterated the importance of distinguishing between these two concepts and clarified the scope of a seller’s obligation to inform.

The case began in December 2000 when the respondents Boisé Richelieu inc. and 9149-9178 Québec inc. (hereinafter “Groupe Levasseur”) purchased 19 million square feet of land in the Trois-Rivières region for the purpose of building a residential area and a golf course. In August 2001, the foundations of the first three buildings built by Groupe Levasseur were sagging, and a soil survey detected the presence of under-consolidated clay. Following this survey, corrective work was performed by Groupe Levasseur, specifically the installation of piles.

In 2009, the appellant Le Monarque du Richelieu (hereinafter “Monarque”) purchased from Groupe Levasseur a portion of the land that the latter had previously acquired in 2000, covering an area of 12.5 million undeveloped square feet. This land acquired by Monarque is adjacent to the land owned by Groupe Levasseur on which the presence of under-consolidated clay had been discovered. The sale of the land to Monarque was made with the legal warranty of quality, except for any problem relating to the soil of the land sold.

A few years later, Monarque noticed that the buildings it had built on the land it had acquired from Groupe Levasseur were sagging. Following a soil survey, Monarque discovered the presence of sub-consolidated clay which made it necessary to install piles in the foundations. In 2013, Monarque learned that Groupe Levasseur had carried out work in 2001 to reinforce the foundations of their buildings built on land adjacent to the land sold to Monarque in 2009, due to the same problem of the presence of under-consolidated clay.

Monarque then realized that Groupe Levasseur was aware of the problem of the presence of under-consolidated clay affecting the soil of the land located in the area before the 2009 sale. Monarque also realized that Groupe Levasseur had failed to mention this important information. It therefore decided to seek $1.8 million in damages from Groupe Levasseur, alleging that its consent had been vitiated by Groupe Levasseur’s silence.

The Superior Court dismissed Monarque’s action on the grounds that Groupe Levasseur had no legal obligation to disclose the presence of a problem affecting the land adjacent to the land sold, especially since nothing in the evidence showed that Groupe Levasseur was aware of the presence of under-consolidated clay in the soil of the land sold to Monarque in 2009.

The Court of Appeal overturned this judgment and stated that the judge not only confused the notions of obligation to inform and legal warranty of quality, but also applied the wrong standard in his assessment of Groupe Levasseur’s obligation to inform by limiting the sellers’ obligation to inform to the property sold, whereas this obligation is much more extensive and includes all decisive information relating to the sale, even if this information does not directly concern the property sold, as in this case.

In that regard, the Court of Appeal concluded that Groupe Levasseur was at fault for failing to disclose to Monarque the presence, or even the possibility, of clay in the soil of some of the land sold:

« [24] Le manquement à l’obligation de renseignement offre une variété de sanctions disponibles pour le cocontractant lésé, dont le recours en dommages-intérêts. Par ailleurs, malgré qu’elles se recoupent, la violation de l’obligation de renseignement qui constitue un dol (par le silence ou une réticence) est une notion différente de la garantie légale contre les vices cachés en ce qu’elle couvre une réalité plus large que cette dernière :

213 – Sur le plan contractuel, le dol comme source d’erreur et la garantie se distinguent nettement. L’erreur provoquée par le dol vicie le consentement de l’acheteur, alors que la garantie protège l’intégrité de l’usage du bien plutôt que l’intégrité du consentement de l’acheteur. Toutefois, relativement à l’importance que revêt l’obligation de ne pas tromper le cocontractant, les deux théories sont conceptuellement identiques. La garantie constitue, à ce sujet, une application particulière de la théorie du dol par rapport au vice caché. […] Cependant, le domaine d’application du dol est plus étendu que celui de la garantie. Tandis que la garantie ne comprend qu’une protection à l’égard du vice caché, le dol englobe tout fait susceptible d’influer sur le consentement du contractant. En matière de dol, la garantie n’est en fait qu’un sous-ensemble d’une théorie plus vaste. La théorie du dol peut donc être d’un précieux recours à l’acheteur trompé là où la garantie est incapable de le protéger. […]

[…]

214.1 – Les tribunaux ont souvent reconnu que le vendeur connaissant un fait important qui pourrait influencer la décision de l’acheteur de contracter ou les conditions auxquelles l’acheteur accepterait de contracter, et sachant pertinemment que l’acheteur ignore ce fait, doit le dénoncer à l’acheteur avant la vente : faire autrement constituerait un dol négatif.

[Soulignements ajoutés; renvoi omis]

[25] Le juge de première instance a confondu les deux notions et appliqué la mauvaise norme dans son évaluation de l’obligation de renseignement des intimés. Même si ces derniers n’étaient pas tenus de garantir le sol contre les vices cachés comme l’écrit le juge, il a erré en droit lorsqu’il limite l’obligation de renseignement du vendeur aux seuls vices affectant le bien vendu. Le critère applicable étant celui du caractère déterminant de l’information dissimulée ou passée sous silence, l’appelante a raison d’écrire dans son mémoire « [qu’]une information relative à une vente peut très bien être déterminante sans pour autant se rapporter à un défaut affectant directement le bien vendu ».

[26] Or, c’est précisément le cas en l’espèce. Tout dans la preuve indique, tant pour l’appelante que pour les intimés, l’importance de la présence d’argile dans le secteur de la rue de la Loire.

[…]

[31] C’est avec ces considérations à l’esprit qu’il faut lire la clause de garantie contenue dans le contrat de vente du 22 mai 2009 qui apparaît alors avoir été soigneusement rédigée, le vendeur affirmant n’avoir « fait aucune expertise de quelque nature que ce soit ». Sur un plan strictement littéral, c’est vrai. Daniel Levasseur n’a pas fait expertiser les terrains vendus à l’appelante. C’est là toutefois une demi-vérité assimilable à un dol si on considère que l’expertise commandée par ce dernier en 2001 visait le même secteur que celui où l’appelante a été confrontée elle aussi à la présence d’argile sous-consolidée.

It is interesting to note that the Court of Appeal condemned the executive manager of Groupe Levasseur personally in solidum with Groupe Levasseur:

[32] Aussi, en omettant de dévoiler à l’appelant la présence, voire la possibilité de présence d’argile dans certains des terrains vendus, la Cour est d’avis que la conduite de Daniel Levasseur est suffisamment caractérisée pour constituer une faute extracontractuelle engageant sa responsabilité personnelle. La faute des intimées 9149-9198 Québec inc. et Le Boisé Richelieu inc. étant par ailleurs contractuelle en raison du fait qu’elles sont parties aux contrats de vente avec l’appelante, il y a lieu de prononcer une condamnation in solidum […]. »

This decision of the Court of Appeal establishes the distinction between the obligation to inform and the legal warranty of quality, and reminds us that the seller is required to disclose to the buyer any information likely to influence the buyer’s decision to buy or not, and that the seller’s obligation to inform is not limited solely to disclosing to the buyer the existence of latent defects affecting the property sold. It has a much broader scope and extends to all relevant information. As the Supreme Court stated in 2007 in ABB Inc. v. Domtar Inc.:

[108] Alors que la garantie contre les vices cachés est expressément prévue au C.c.B.C. et au C.c.Q., l'obligation de renseignement découle plutôt du principe général de bonne foi (Banque de Montréal c. Bail Ltée [1992] 2 R.C.S. 554, p. 586; art. 6, 7 et 1375 C.c.Q.) et du principe du consentement libre et éclairé. De plus, l'obligation générale de renseignement a un champ d'application beaucoup plus vaste que la simple dénonciation d'un vice caché. Elle englobe toute information déterminante pour une partie à un contrat, comme l'a souligné le juge Gonthier dans l'arrêt Bail, voir p. 586-587. Ainsi, l'on peut aisément concevoir une situation où le vendeur manquerait à son obligation de renseignement sans qu'il soit question de vice caché.

As the Court of Appeal noted in 1992 in Proulx-Robertson v. Collins, les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache, et les vendeurs demeurent soumis à des obligations d'honnêteté et de loyauté vis-à-vis l'acquéreur potentiel.