La démolition n’est pas un usage protégé par la garantie légale de qualité

Ce billet publié sur le blogue sur les vices cachés des Éditions Yvons Blais le 24 avril 2017 traite de la décision Immeubles Jacques Robitaille inc. c. Province canadienne des religieux de Saint-Vincent-de-Paul (Texte intégral | Fiche Quantum), dans laquelle la Cour supérieure est venue rappeler que la présence d’un vice affectant un immeuble destiné à être démoli n’est pas en principe couverte par la garantie légale de qualité, puisque l’usage de l’immeuble n’est aucunement compromis par la présence du vice. 

Dans cette affaire, l’acheteur, qui a fait l’acquisition d’un immeuble vacant et désaffecté qu’il souhaitait démolir en partie dans le but de le transformer en hôtel, a découvert après la vente que le bâtiment était composé d’amiante.

L’acheteur a poursuivi son vendeur pour lui réclamer les coûts d’enlèvement de l’amiante. Constatant que la présence d’amiante dans le bâtiment en cause ne risquait pas d’engendrer un préjudice pour la santé des occupants de l’immeuble, et constatant également que la présence d’amiante dans ledit bâtiment ne contrevenait à aucune loi ou aucun règlement applicable, le tribunal en est venu à la conclusion que la seule présence d’amiante ne constitue pas un vice couvert par la garantie légale de qualité : la présence d’amiante ne compromettant pas l’usage physique du bien visé par la garantie légale de qualité.

Considérant qu’une des quatre conditions requises par la Loi pour être en présence d’un vice caché couvert par la garantie légale de qualité est celle à l’effet que le vice doit être grave et entraîner un déficit d’usage, le tribunal s’est questionné à savoir s’il devait tenir compte du fait que l’acheteur de l’immeuble voulait en faire usage en le démolissant en grande partie.

Le tribunal en est venu à la conclusion que la présence d’un vice affectant un immeuble destiné à être démoli n’est pas en principe couvert par la garantie légale de qualité, puisque l’usage de l’immeuble, n’est aucunement compromis par la présence du vice. Au surplus, la garantie légale de qualité ne couvre pas non plus le fait qu’une démolition/transformation anticipée d’un immeuble puisse coûter plus cher que prévu à l’acheteur.