La garantie légale de qualité et les vices cachés: quelques notions importantes

Cet article, qui fut publié dans l’édition du Journal Les Affaires du 24 mars 2018, expose quelques principes importants à retenir en matière de vices cachés.

• Un vice n’est pas automatiquement couvert par la garantie légale de qualité. Pour que ce soit le cas, le vice doit respecter quatre conditions : il doit être (i) existant au moment de la vente, (ii) inconnu de l’acheteur, (iii) grave et entraîner un déficit d’usage, c’est-à-dire rendre le bien impropre à l’usage auquel un acheteur ayant des attentes raisonnables le destinait, et (iv) caché.
• L’existence d’une simple non-conformité à l’égard du Code national du bâtiment ne constitue pas automatiquement un vice caché si celle-ci n’entraîne pas de conséquences au niveau de l’usage de l’immeuble par l’acheteur.
• La garantie légale de qualité permet à un acheteur d’obtenir la réduction du prix de vente ou, dans le cas de vices très graves, l’annulation de la vente.
• La garantie légale n’est pas une garantie valeur à neuf. Lorsque l’acheteur demande la réduction du prix de vente, la réduction à laquelle il aura droit ne sera pas automatiquement équivalente au coût des travaux correctifs : une dépréciation devra s’appliquer pour tenir compte de l’âge de la composante viciée eu égard à sa durée de vie utile totale, afin d’éviter l’enrichissement de l’acheteur aux dépens du vendeur.
• Le vieillissement normal et la vétusté ne sont pas couverts par la garantie légale de qualité. Par exemple un drain français non fonctionnel en raison de sa vétusté ne sera pas en principe considéré comme étant un vice couvert par la garantie légale de qualité.
• La garantie légale de qualité s’applique peu importe si le vendeur était ou non au courant de l’existence des vices.
• Lorsqu’il découvre un vice, l’acheteur doit le dénoncer par écrit à son vendeur afin de lui permettre de constater les vices et les dommages causés et de les corriger. Cette dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable. Bien qu’il soit souvent question d’un délai de 6 mois pour dénoncer, le caractère raisonnable du délai pour dénoncer s’apprécie au cas par cas.
• Un vendeur peut, par ses représentations fausses et/ou erronées à l’acheteur, même faites de bonne foi, rendre un vice apparent juridiquement caché.
• Même en vendant sans garantie légale, un vendeur peut malgré tout encourir sa responsabilité envers son acheteur s’il fait défaut de lui divulguer tout élément déterminant dont il a connaissance et affectant objectivement le bien vendu et/ou sa valeur et dont l’acheteur n’a pas connaissance. Plus particulièrement, l’exclusion de la garantie légale ne protège pas le vendeur contre les conséquences de sa faute lourde ou intentionnelle.

Nous vous invitons à consulter notre blogue sur les vices cachés ainsi que nos publications en matière de droit immobilier sur notre site web.