La fraude immobilière par vol d’identité

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24 mars 2016 Immobilier et construction

La fraude immobilière par vol d’identité est une situation où un fraudeur se fait passer pour le véritable propriétaire d’un immeuble libre de toute hypothèque pour obtenir un prêt sur ledit immeuble. Le fraudeur se présente à l’institution financière et ensuite chez le notaire avec de fausses cartes d’identité en se faisant passer pour le véritable propriétaire de l’immeuble. Par la suite, le fraudeur encaisse le prêt et disparaît. Le prêt obtenu par le fraudeur tombe par la suite en défaut de paiement et le créancier hypothécaire entreprend dès lors un recours contre l’immeuble et le véritable propriétaire. Ce dernier réalise alors que son immeuble a été hypothéqué à son insu et qu’il fait désormais l’objet d’un recours hypothécaire en raison du défaut de paiement pour un prêt qu’il n’a jamais souscrit.

Le propriétaire victime de la fraude se retrouve dans une situation où il devra entreprendre de coûteuses procédures judiciaires pour obtenir la nullité de l’hypothèque ayant été publiée contre son immeuble et pour la faire radier. Le propriétaire devra faire la preuve qu’il n’a jamais signé ni le contrat de prêt, ni l’hypothèque mise en place en son nom par le fraudeur. Outre le stress et les inconvénients, la victime de la fraude devra généralement débourser des frais juridiques importants pour libérer son titre de l’hypothèque publiée frauduleusement contre son immeuble et pour faire déclarer le prêt nul. Pour être indemnisée des pertes qu’elle aurait subies des suites de cette fraude, il risque d’être difficile pour la victime de poursuivre en dommages l’auteur de la fraude. En effet, ce dernier est souvent introuvable, ou encore insolvable, ce qui compromet grandement les chances de pouvoir faire exécuter un éventuel jugement contre le fraudeur.

Il importe de préciser que le créancier hypothécaire, qui a consenti un prêt au fraudeur, pourrait voir son prêt déclaré nul et son hypothèque radiée à l’égard de l’immeuble de la victime. Le créancier hypothécaire se retrouvera alors sans aucune garantie hypothécaire et il ne lui restera qu’à espérer être en mesure de retracer l’auteur de la fraude et que celui-ci soit solvable pour récupérer son prêt. Alors que le véritable propriétaire pourrait, en principe, être en mesure d’obtenir la nullité du contrat de prêt et la radiation de l’hypothèque, le créancier hypothécaire risque souvent d’être le plus grand perdant dans cette histoire, puisqu’il pourrait lui être très difficile de recouvrer sa perte auprès du fraudeur.

En ce qui concerne la responsabilité potentielle du notaire, celui-ci pourrait être exonéré de toute responsabilité pour les dommages subis par la victime s’il démontre qu’il n’a commis aucune faute dans le cadre de ses vérifications préalables, dont la vérification de l’identité de l’emprunteur, ce que la jurisprudence est déjà venue confirmer.

Au-delà de la prévention, l’assurance titres constitue, de l’avis de l’auteur, le meilleur moyen de protéger un propriétaire d’immeuble ainsi qu’un créancier hypothécaire contre les pertes financières causées par une fraude immobilière. En effet, l’assureur titres assumera la défense et les frais juridiques découlant des procédures intentées par ou contre la victime. Le principal avantage de l’assurance titres dans un contexte de fraude immobilière par usurpation d’identité est que la victime n’a pas à encourir de frais juridiques substantiels pour entreprendre des recours contre l’auteur de la fraude en vue d’être indemnisée pour la perte qu’elle aurait subie. L’assureur titres prend fait et cause pour son assuré et est tenu d’indemniser la victime pour toute perte couverte par la police.

En terminant, nous tenons à souligner que les polices d’assurance habitation standards couvrent dans certains cas de manière très limitée les dommages causés par le vol d’identité et la protection offerte contre la fraude immobilière dans certaines polices d’assurance habitation est souvent inférieure à celle d’une assurance titres. Pour cette seule raison et sans compter les autres protections offertes par l’assurance titres, la souscription à une telle assurance lors d’une transaction immobilière, même en l’absence de problèmes de titre apparents, est à recommander.

La présente publication a également été publiée sur le Blogue FCT

Ce bulletin fournit des commentaires généraux sur les développements récents du droit. Il ne constitue pas un avis juridique et aucun geste de nature juridique ne devrait être posé sur la base des renseignements qu'il contient.

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