La nécessité de distinguer les travaux correctifs des travaux d’amélioration et les conséquences de ne pas le faire

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20 octobre 2017 Immobilier et construction

Ce billet publié sur le blogue sur les vices cachés des Éditions Yvon Blais le 2 octobre 2017 traite de l’importance pour l’acheteur d’un immeuble, qui effectue une réclamation pour vices cachés contre son vendeur, de faire la distinction entre les coûts des travaux correctifs, qui peuvent être réclamés, des coûts des travaux d’amélioration, qui ne peuvent l’être, ainsi que des conséquences auxquelles s’expose un acheteur qui réclame aveuglément des sommes se rapportant à la fois à des travaux correctifs ainsi qu’à des travaux d’amélioration, et dont les pièces justificatives et factures fournies par ce dernier au soutien de sa réclamation ne permettent pas de faire la distinction entre les deux.

On voit malheureusement trop souvent des acheteurs invoquer dans le cadre de leur réclamation pour vices cachés une liasse de factures pouvant contenir à la fois des travaux correctifs et des travaux d’amélioration, sans qu’il y soit possible de distinguer les uns des autres. Il deviendra alors difficile pour le vendeur en défense, tout comme pour le juge, de départager alors les travaux correctifs des travaux d’amélioration lorsque les pièces justificatives ne permettent pas de le faire et qu’aucune preuve n’est fournie par l’acheteur pour les départager.

Plus particulièrement, il est malheureux de voir certains acheteurs tenter de réclamer, par leur recours pour vices cachés entrepris contre leur vendeur, ni plus ni moins que le remboursement de travaux d’amélioration non nécessaires, tels des travaux de rénovation qui n’ont rien à voir avec les vices en cause. Dans ce genre de situation, le vendeur se verra alors réclamer le remboursement de la totalité de factures qui concernent et contiennent à la fois des travaux correctifs et des travaux d’amélioration, et dans lesquelles il n’est souvent pas possible de distinguer les uns des autres.

Que doit alors faire le juge lorsqu’on lui soumet des pièces justificatives qui ne lui permettent pas de distinguer les travaux correctifs des travaux d’amélioration et qu’aucune preuve n’est fournie par l’acheteur pour les départager ? Que se passe-t-il lorsque certains éléments de la preuve de fournis par l’acheteur, tels des factures et d’autres pièces justificatives, ne permettent de déterminer les coûts des travaux de correction des vices ?

Le juge Marc St-Pierre, dans la décision Deslauriers c. Desmangles (Texte intégral | Fiche quantum), offre une solution drastique, mais très intéressante : il écarte littéralement toutes les pièces justificatives qui comprennent ou peuvent comprendre également des travaux d’amélioration sans pouvoir identifier ou quantifier uniquement ceux de correction. Le tribunal souligne dans cette affaire qu’il revenait à l’acheteur de faire la preuve des travaux correctifs des vices, et que les factures et autres pièces justificatives fournies par l’acheteur et comprenant à la fois des travaux correctifs et des travaux d’amélioration, sans qu’il soit possible de les distinguer, ne permettaient à l’acheteur de remplir son fardeau de preuve quant aux travaux visés par ces factures et pièces justificatives.

Dans cette affaire, le tribunal était dans l’impossibilité de départager les travaux de nature corrective de ceux d’amélioration pour certaines des pièces justificatives (factures) fournies par l’acheteur.

Cette décision offre un argument intéressant au plaideur qui est confronté à des pièces justificatives qui contiennent à la fois des travaux correctifs et des travaux d’amélioration et qu’aucune preuve fournie par l’acheteur ne permet d’y distinguer les uns des autres.

Le plaideur en demande dans le cadre d’un recours pour vices cachés se doit donc de pouvoir distinguer les coûts des travaux correctifs de ceux d’amélioration figurant dans les pièces justificatives qu’il produit au tribunal, sous peine de les voir être écartées complètement.

Ce bulletin fournit des commentaires généraux sur les développements récents du droit. Il ne constitue pas un avis juridique et aucun geste de nature juridique ne devrait être posé sur la base des renseignements qu'il contient.

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