Est-ce qu’un vendeur qui a vendu un immeuble en 1985, qui a fait faillite en 1987, et qui fut ensuite libéré de sa faillite en 1988 est responsable des vices cachés découverts à l’immeuble pour la première fois en 1998 ?

Ce billet publié sur le blogue sur les vices cachés des Éditions Yvon Blais le 17 novembre 2016, qui traite de la décision Axa Assurance inc. c. Immeuble Saratoga inc. (Texte intégral | Fiche Quantum), nous rappelle que la faillite et la libération subséquente d’un vendeur n’ont pas pour effet d’éteindre la garantie légale de qualité contre les vices cachés découlant d’un acte de vente conclu antérieurement à la faillite du vendeur pour des vices cachés qui sont découverts par un acheteur après la libération du vendeur.

Pour qu’un vendeur qui a vendu un immeuble avant sa faillite (et sa libération subséquente) soit libéré de ses obligations découlant de la garantie légale de qualité en lien avec la vente de cet immeuble, la réclamation pour les vices cachés devait exister au moment de la faillite du vendeur ou en date de sa libération ou, du moins, on devait pouvoir, à ce moment, raisonnablement soupçonner l’existence des vices en question.

Ainsi, si les vices avaient été découverts en date de la faillite ou en date de la libération du vendeur, la réclamation de l’acheteur pour ces vices contre le vendeur constituera une réclamation prouvable dans la faillite du vendeur au sens de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité, faisant ainsi en sorte que le vendeur failli sera, en principe, libéré de ses obligations lui incombant à titre de vendeur aux termes de la garantie légale de qualité suivant l’émission d’une ordonnance de libération.