Une agence immobilière peut-elle céder sa créance pour une rétribution qui lui est due en faveur de son courtier afin qu’il puisse lui-même la réclamer ?

Ce billet publié sur le blogue immobilier des Éditions Yvon Blais le 7 février 2019 traite des décisions Services immobiliers Gestram inc. (Sotheby's International Realty Quebec) c. Ohannessian, de la Cour d’appel  (Texte intégral) et Paradis c. Trudel, de la Cour supérieure (Texte intégral), dans lesquelles le tribunal traite de la légitimité d’une cession de créance relativement à une rétribution de courtier immobilier entre une agence immobilière et son courtier.

En effet, selon les dispositions de la Loi sur le courtage immobilier, la rétribution revenant à un courtier immobilier qui œuvre au sein d’une agence immobilière doit être versée à l’agence et non à son courtier immobilier directement, et ce même si le courtier est celui qui encaissera ultimement plus de 80% à 90% de la rétribution dans la plupart des cas, si ce n’est pas davantage.

Le tribunal reconnaît dans ces décisions qu’une cession de la créance détenue par une agence immobilière pour une rétribution devant être ultimement versée à son courtier immobilier en faveur de ce dernier ne constitue pas une vente de droit litigieux au sens de l’article 1784 C.c.Q., et ce même si la cession prévoit que le courtier remettra un pourcentage des sommes recouvrées à son agence. Le tribunal considère, à juste titre, qu’il s’agit pour le courtier d’une cause légitime qui résulte de son travail et du bénéfice qu’il pourrait en tirer. Le tribunal conclut également qu’il n’y a pas de prohibition dans la Loi sur le courtage immobilier pour une agence de céder sa créance à son courtier impliqué.

Nous retenons de ces décisions, et plus particulièrement de l’arrêt de la Cour d’appel dans l’affaire Ohannessian, qu’une agence immobilière peut légalement céder en faveur de son courtier immobilier son droit de réclamer une rétribution à un vendeur ou à un acheteur défaillant, pour que son courtier puisse lui-même entreprendre les procédures judiciaires nécessaires visant à recouvrer la rétribution qui résulte de son travail contre ce vendeur/cet acheteur défaillant.

Ainsi, et malgré le fait qu’une rétribution doive être versée à l’agence immobilière qui a conclu le contrat de courtage en vertu de la Loi sur le courtage immobilier, il n’existe aucune disposition qui prohibe explicitement la cession par une agence immobilière d’un droit de réclamer une rétribution à un vendeur/un acheteur défaillant en faveur de son courtier.

Généralement, l’intérêt financier d’une agence immobilière d’entreprendre des procédures judiciaires pour le recouvrement d’une rétribution est souvent très limité, considérant que la grande majorité du montant de la rétribution revient à son courtier, puisque le pourcentage revenant à l’agence est généralement inférieur à 8 % du montant de la rétribution.

Tout porte à croire que cette façon de fonctionner sera de plus en plus répandue à l’avenir, car elle permettrait, à faible coût, à un courtier immobilier agissant pour une agence immobilière de déposer lui-même une réclamation directement à la division des petites créances de la Cour du Québec afin de réclamer une rétribution jusqu’à concurrence d’un montant de 15 000 $, particulièrement si son agence immobilière ne peut elle-même s’adresser à la division des petites créances en raison du fait qu’elle compte plus de 10 employés.

En effet, plusieurs agences immobilières ne peuvent s’adresser à la division des petites créances, car elles comptent plus de 10 employés, ce qui les force à devoir intenter leur recours à la chambre civile de la Cour du Québec et à devoir retenir les services d’un avocat, puisqu’elles ne peuvent se représenter elles-mêmes, sans avocat, lorsque leur forme juridique est une société par actions, ce qui fait en sorte que les coûts/les frais légaux qui sont généralement assumés par le courtier immobilier en bout de ligne sont beaucoup plus élevés.