Le rôle primordial du notaire dans le cadre d’une transaction immobilière

Comme les parties ne rencontrent souvent le notaire qu’une ou deux fois au cours d’une transaction immobilière, il peut être tentant de croire que son rôle est limité. Or, il n’en est rien !

Le notaire occupe une place centrale dans la réussite et la sécurité juridique de toute transaction. Voici pourquoi :

L’obtention des documents pertinents en prévision de la transaction à avoir lieu

Après la signature de la promesse d’achat — document dans lequel les vendeurs s’engagent à vendre leur immeuble selon les modalités convenues —, le notaire procèdera à l’ouverture du dossier.

Il exigera d’obtenir alors divers documents essentiels : la promesse d’achat, la déclaration du vendeur, les titres de propriété, le certificat de localisation, ainsi que, s’il y a lieu, la déclaration de copropriété. Ces documents, qu’il verra à analyser attentivement, lui permettront d’effectuer les vérifications nécessaires pour assurer la légalité et la sécurité de la transaction.

Les vérifications juridiques du notaire et l’examen des titres immobiliers

Le notaire analysera attentivement la déclaration du vendeur et le certificat de localisation afin d’identifier toute irrégularité ou non-conformité de l’immeuble (empiètements, servitudes).

Un élément clé de toute transaction immobilière est de s’assurer que la propriété a un titre de propriété clair. C’est un autre domaine dans lequel l’expertise du notaire est indispensable. Il procèdera ainsi à un examen complet des titres au registre foncier, afin de confirmer que les vendeurs sont bien les véritables propriétaires de l’immeuble et qu’ils possèdent le droit de le vendre. L’examen de titres permettra également au notaire de repérer l’existence de charges, hypothèques ou servitudes susceptibles de limiter les droits des acheteurs ou de nuire à leur droit de propriété.

Cet examen de titres aidera à éviter des litiges juridiques potentiels à l’avenir. Par exemple, si le notaire vient qu’à découvrir que le vendeur n’a pas le droit légal de vendre la propriété ou qu’il y a des problèmes avec son titre de propriété, il travaillera avec les parties concernées pour résoudre ces problèmes avant que la vente ne se concrétise. En cas de problème, le notaire s’assurera de corriger la situation avant la vente (ou après, selon le cas) ou, lorsque ce n’est pas possible, recommandera dans certains cas la souscription d’une assurance-titres immobilière.

Les taxes et les ajustements

Le notaire vérifiera que les taxes municipales et scolaires sont acquittées et à jour. Il calculera ensuite les ajustements entre les vendeurs et les acheteurs en fonction de la date de la transaction, afin que chacun paie uniquement sa part des taxes et des autres montants devant faire l’objet d’un ajustement au moment de la transaction. Cette opération permettra d’éviter des discussions ou des litiges après la vente. Plus particulièrement, ces vérifications garantiront que l’acheteur ne sera pas tenu responsable des taxes dues par leurs vendeurs et qu’aucun droit réel ne sera inscrit sur sa nouvelle propriété par leurs créanciers.

La gestion sécuritaire des fonds dans son compte en fidéicommis

Avant de passer à la signature de l’acte de vente, le notaire devra s’assurer d’avoir le contrôle des sommes transigées (mise de fonds, prêt hypothécaire et acompte s’il y a lieu) afin de protéger les parties.

Il s’assurera ainsi que les fonds sont disponibles et seront utilisés uniquement pour la transaction. Ces fonds sont déposés dans son compte en fidéicommis, un mécanisme de protection strictement encadré par la loi.

Ainsi, les parties ont l’assurance que l’argent est disponible, utilisé uniquement pour la transaction, et remis au bon destinataire au moment opportun.

La rédaction des actes et leur signature

Le notaire préparera ensuite les actes notariés. Les acheteurs seront convoqués pour la signature de leur hypothèque dans un premier temps, puis toutes les parties (acheteurs et vendeurs) se réuniront ensuite devant le notaire, pour la signature de l’acte de vente.

Lors de cette rencontre, le notaire :

• Vérifiera l’identité des parties et leur capacité à transiger ;
• S’assurera que l’acte reflète fidèlement leur volonté ;
• Expliquera clairement la portée et les conséquences juridiques de la vente.

Il veillera également à ce que les acheteurs et les vendeurs comprennent pleinement leurs engagements avant de signer. Cela inclut des discussions sur l’état de la propriété, les garanties légales, et toute autre clause particulière.

La publication des actes et la radiation de l’hypothèque des vendeurs

Une fois les actes signés, le notaire procèdera à leur publication au registre foncier. Cette formalité assurera l’opposabilité de la vente et de l’hypothèque à l’égard de tous. Le notaire vérifiera également qu’aucune inscription nouvelle n’a été publiée entre-temps (entre la signature des actes et leur publication au registre foncier), ce qui pourrait compromettre la transaction et empêcher les acheteurs d’avoir un titre de propriété clair.

Il procèdera ensuite au remboursement du prêteur hypothécaire des vendeurs, dressera le rapport à être destiné au créancier hypothécaire des acheteurs, et remettra enfin aux vendeurs le solde net du prix de vente. Il s’assurera que l’hypothèque du créancier hypothécaire des vendeurs soit dûment radiée et verra à obtenir de sa part sa signature à un acte de mainlevée hypothécaire.

Un rôle impartial et protecteur

Au-delà des aspects techniques, le notaire agit comme professionnel impartial. Son devoir est de veiller à la sécurité juridique de la transaction et à la protection des intérêts de toutes les parties impliquées : vendeurs, acheteurs et prêteurs. Grâce à son intervention, les risques de litiges sont considérablement réduits et chacun peut conclure la transaction en toute confiance.

En conclusion, le rôle du notaire dépasse largement la simple formalité de la signature. Il orchestre chaque étape de la transaction, de l’ouverture du dossier jusqu’à la remise finale des fonds, en passant par les vérifications, la gestion des taxes, la protection des sommes et la publication des actes. Sa présence est la meilleure garantie d’une transaction claire, sécuritaire et sans mauvaise surprise. Que vous soyez acheteur ou vendeur, le notaire agit en tant qu’expert neutre et rigoureux, offrant clarté et confiance à toutes les parties.

Grâce à son expertise et à son attention aux moindres détails, il transforme une démarche complexe en une expérience rassurante.

Cet article a été rédigé par Me Sarah-Maude Le Corre, notaire associée chez Blanchard Lupien notaires S.E.N.C.R.L.