Un suicide survenu dans un immeuble avant sa vente constitue-t-il un vice caché couvert par la garantie légale de qualité ?

Ce billet publié sur le blogue sur les vices cachés des Éditions Yvon Blais le 17 janvier 2017, qui traite de la décision Fortin c. Mercier (Texte intégral | Fiche Quantum), nous rappelle que pris sous le prisme de la garantie légale de qualité édictée par l’article 1726 du Code civil du Québec, un suicide ne constitue pas un vice caché couvert par la garantie légale de qualité. Toutefois, un suicide, tel que le tribunal nous l’a rappelé dans cette affaire, constitue un élément de nature à influencer une transaction immobilière et un tel événement se doit d’être dévoilé par un vendeur à son acheteur afin que le consentement de ce dernier soit libre et éclairé.

Dans cette affaire, le tribunal a ainsi prononcé l’annulation de la vente d’un immeuble vendu en 2012 à des acheteurs à qui le vendeur avait volontairement fait défaut de divulguer qu’un double suicide avait eu lieu dans l’immeuble en 2010.

Cette annulation de la vente fut ordonnée non pas sur la base des règles relatives aux vices cachés, mais plutôt sur la base des règles générales des contrats et, plus particulièrement, sur celle qui prévoit qu’un cocontractant peut demander la nullité d’un contrat en raison d’une erreur provoquée par le dol de l’autre partie.

Il est intéressant de constater que le vendeur avait vendu l’immeuble à ses acheteurs sans garantie légale de qualité. Toutefois, l’exclusion de la garantie légale de qualité n’a été d’aucun secours pour le vendeur : celui-ci ne pouvant limiter ou exclure sa responsabilité pour le préjudice causé par autrui par une faute intentionnelle, en l’occurrence le dol commis par le vendeur envers ses acheteurs.